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房产管理系列

房产测量师(ABDRS)

1. 软件概述

房产测量师软件以AutoCAD为图形平台开发,支持AutoCAD 2002~2006各个版本,是提供专业房产测绘绘图、面积分摊计算(计算书)、自动生成测绘成果报告及产权配证图的房产测绘专业软件。软件提供房屋图形的绘制、检查,并通过图形算法形成房屋套的定义。依据目前国家和地方规范,软件提供对共用(公用)房屋面积进行计算分摊定义和计算功能,最终形成房屋管理所需的房屋基本属性和图形数据,是测绘管理、房产GIS和房产权属与交易管理的数据生产端,为各房产管理部门和相应系统提供房屋的基础数据。

2. 功能特色

l  该系统遵循国家质量技术监督局最新颁布的《房产测量规范》GB/17986.1-2000和《房产图图式》GB/17986.2-2000标准,满足建设部及各地方对房产分摊计算的要求,软件提供的分摊分摊方法在全国范围内具备良好的适应性。正确使用可避免由于分摊引起的纠纷,软件对新楼盘的面积预测、实测特别便利,提供实测或图形变更时的分摊自动重算功能,彻底化解繁琐的分摊计算工作;
l  软件以AutoCAD为基础平台开发,充分利用了平台软件的绘图特性,提供了标准、快捷的图形绘制方式;
l  软件易学、易用,标准图形易于交流,并可由ABD建筑软件直接生成房产图,或由PKPM建筑结构数据文件(*.JWN、*.JZB)自动生成房产图;
l  对任何形状的建筑,软件都可以自动写出房间套内面积计算公式(包括阳台),方便测绘人员校核;
l  该系统在图形输入、套内面积计算、面积分摊等方面灵活方便,可任意定制功能区分摊级别,可多重嵌套分摊,功能区按组分摊等,系统支持到目前为止可知的分摊计算要求;
l  分摊关系一次定义,当户室图形和面积改变时,分摊重算可按已定义的分摊关系自动重算。特别适合预测、实测校正,极大方便测绘人员,减少工作量;
l  系统可自动提取、统计各项计算数据及最终分摊数据,提供任意可定制的成果统计表格,并提供多种格式的房产配证图,以满足不同地区的需要。配证图可一次生成,自动分页打印,自动分页存图(dwg、dwf等格式),省去逐张打印、存图的烦恼;
l  软件设计考虑作为房产管理的数据生产端,提供配套的测绘数据入库功能(可为客户定制测绘数据入库接口)和相应的管理功能;
l  软件适用于房产产权管理、房屋面积测绘部门及房地产开发公司的房屋面积预测与实测,并提供简单的分丘图绘制功能。

3. 功能模块

系统包括了图档管理(系统定制、楼盘定制等)、房产图形绘制、户室定义、面积计算、分摊定义与计算、房产配图与测绘报告等、专业工具与标注工具等。

3.1 房产图绘制

l  由测量结果或施工图快速绘图,并可通过各类复制功能快速建立房产分层分户平面图;
l  可方便绘制直墙、弧墙、各类异形阳台,墙线绘制方法独特,更贴近测绘人员,检查纠错功能完善;
l  天井、小于2.2米的特殊面积、晒台、露台、违章部分等各类特殊面积均可规范处理;
l  提供单线和双线两种图形模式,并可任意切换。

3.2 房产图面积测算

(1)  自动识别套内轮廓、自动计算套内面积、自动标注墙线、阳台尺寸;
(2)  交互定义分摊关系,单元、户室号,统计各层面积及选定区域统计面积等;
(3)  分段定义外墙厚度,自动计算外墙面积,计算提供单线和双线两种计算模型,可方便校核外墙面积计算结果。特别是外墙的双线模型,可直观显示外墙面积的计算模型;
(4)  不仅自动计算套内面积,还可显示面积计算公式,方便检查校核。

3.3 房产图面积分摊

l  自动进行全楼外墙面积及属于全楼的公摊面积的分摊;
l  交互式完成各级功能区分摊,并可实现真正的多级嵌套/不嵌套分摊;
l  提供分组分摊功能,对分摊关系复杂的建筑较为有利;
l  提供层次清晰的分摊说明表,为分摊结果校核提供了有力工具。面积校核提供分摊前后面积比较,帮助校核各级分摊是否正确完成;
l  分摊完成后,当户室套内面积发生变化时,软件提供个别及全体户室的分摊自动重算功能,极大方便用户的实际应用(预测、实测多阶段的修正)。

3.4 房产配证图与统计报表

l  自动输出全楼各层标准房产配证图,配证图框及内容可定制,并能自动填写相关内容;
l  可自动绘制全楼所有用户的配证图(提供可定制的各类格式),配图可自动分页打印、存图,如用绘图仪绘制还可自动加上裁剪线;
l  定制输出各种统计报表(可自定义报表格式)及计算书,方便存档;
l  测绘数据可直接和房产办公管理系统连接,我们将为用户定制和已有管理系统的数据接口,也可为用户开发全新的数字房产办公管理系统和房产地理信息系统(房产GIS)。

 

3.5 各类图框及报表定制

 
 
               
 

3.6 房产幢图(丘图)绘制

l  可导入全站仪测点数据;
l  引用分户图形,自动处理外轮廓由墙中线扩展至外墙线;
l  测绘绘图,如:铁路、公路、界线、桥梁、控制点、地物标志等;
l  控制点、地物标志由专用图库管理。
l  单幢房屋通过树状管理方式,按图幅号、丘号、幢号科学管理数据;
l  全面完整的幢户信息, 所有数据以数据文件和ACCESS数据库格式保存。

4. 软件提供

l  从分摊方式到房产配图、统计报表,全面的测绘系统模板定制;
l  所有数据以数据文件和数据库格式保存,方便与管理系统连接;
l  为用户定制测绘、房产的MIS、OA和GIS管理系统,提供一体化的数字房产管理解决方案。
 
 

5. 系统要求、性能说明

l  房产测量师软件在微软Windows各版本下均可运行,与AutoCAD对硬件和软件的要求相同;
l  系统架构在AutoCAD之上,性能等同于AutoCAD,是目前为止最为稳定和适应性最好的图形平台。
l  目前已知的有天津用户最大单体建筑为15万平米房屋的工程,系统运行良好,自动形成近150页的测绘报告书。
 

6. 数据模型和计算方法

l  考虑与GIS平台图形的衔接,系统绘图支持线和圆弧线(椭圆线可以绘制,但需分解为圆弧线进行计算);
l  系统内部所有管理的户和幢对象都有对应数据支持并提供公开的Access数据结构(mdb后缀文件),对第三方开发管理数据接口提供了便利;
l  系统根据房屋测绘结果绘制的图形形成房屋对象,以户室标记和对应的户室红线形式存在,记录了相应的属性数据,对于GIS和房产管理提供了便捷的接口数据处理;
l  房屋的面积计算模型为依据几何算法自动分解房屋为矩形、三角形和弧形的方式计算面积和形成面积公式,同时利用了ACAD内部的面积算法作为校核;
l  房屋的分摊模型考虑了嵌套和不嵌套分摊机制,同时支持层比列分摊等特殊分摊,公用的面积分为外墙、全楼公用、功能区分摊等。分摊过程提供简单交互和分组分摊等方式定义;
l  计算精度根据国标要求设定,并可由用户根据实际情况调整;关于四舍五入问题的处理也考虑了工程算法和通常情况的不同处理方式,用户可以选择。
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